एनआरआई संपत्ति बिक्री: भारत में संपत्ति बेचने वाले एनआरआई (अनिवासी भारतीयों) के लिए कर नियम पहले से अधिक जटिल और कई मामलों में अधिक महंगे हो गए हैं। दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ (एलटीसीजी) में समायोजन के कारण एनआरआई को संपत्ति बिक्री पर पहले की तुलना में अधिक कर चुकाना पड़ सकता है। भारत में संपत्ति बेचने से होने वाली आय “पूंजीगत लाभ” की कर योग्य श्रेणी में आती है, जो संपत्ति के स्वामित्व की अवधि के आधार पर भिन्न होती है।
विषय-सूची
यदि संपत्ति 24 महीने से अधिक समय तक स्वामित्व में रही है, तो यह दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ की श्रेणी में आती है। इसके विपरीत, यदि यह एक वर्ष से कम समय तक स्वामित्व में रही है, तो इसे अल्पकालिक पूंजीगत लाभ माना जाता है। एनआरआई को अधिक करों का सामना करने का मुख्य कारण आयकर अधिनियम की धारा 195 में उल्लिखित ‘स्रोत पर कर कटौती’ (टीडीएस) का नियम है। टीडीएस आमतौर पर 1% निर्धारित किया जाता है यदि संपत्ति का मूल्य 50 लाख रुपये से अधिक हो। एनआरआई से संपत्ति खरीदने वाले खरीदारों को पूंजीगत लाभ की प्रकृति के आधार पर काफी अधिक दरों पर टीडीएस का सामना करना पड़ता है।
दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ (एलटीसीजी) पर 12.5% की दर से कर लगेगा।
जब कोई संपत्ति 24 महीने से अधिक समय तक रखने के बाद बेची जाती है, तो उसे दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ (एलटीसीजी) के रूप में वर्गीकृत किया जाता है। 23 जुलाई, 2024 को या उसके बाद खरीदी गई संपत्तियों पर, एलटीसीजी पर बिना किसी इंडेक्सेशन के 12.5% की एक समान दर से कर लगता है। इस तिथि से पहले खरीदी गई संपत्तियों पर, संबंधित नियमों के आधार पर, इंडेक्सेशन लाभ के साथ कर दर 20% तक हो सकती है। अल्पकालिक पूंजीगत लाभ पर व्यक्ति के आयकर स्लैब दर के अनुरूप उच्च दर से कर लगता है, जो अधिकतम 30% तक सीमित है।
भारी टीडीएस काटा जाएगा।
करों के अलावा, सबसे महत्वपूर्ण बाधा टीडीएस (स्रोत पर कर कटौती) है। जब कोई एनआरआई भारत में संपत्ति बेचता है, तो खरीदार को कोई भी भुगतान करने से पहले टीडीएस काटना अनिवार्य है। यह दर आमतौर पर 20% से 30% के बीच हो सकती है, जो संपत्ति को कितने समय तक अपने पास रखा गया और पूंजीगत लाभ के प्रकार पर निर्भर करती है। अक्सर, यह टीडीएस वास्तविक कर दायित्व से अधिक होता है, जिससे अनिवासी प्रवासी के धन का एक बड़ा हिस्सा अस्थायी रूप से फंस जाता है। उदाहरण के लिए, 1 करोड़ रुपये की संपत्ति की बिक्री पर, टीडीएस कटौती 20 लाख रुपये से अधिक हो सकती है। अधिभार और उपकर जोड़ने पर यह राशि और भी बढ़ सकती है।
इसके अतिरिक्त, भारत में रहने वाले अनिवासियों को संपत्ति बेचने के बाद आयकर रिटर्न दाखिल करना अनिवार्य है। इस रिटर्न में वास्तविक पूंजीगत लाभ दर्शाना आवश्यक है। यदि अधिक टीडीएस काटा गया है, तो वे रिफंड का दावा कर सकते हैं। कर नियमों में कुछ राहत भी दी गई है। अनिवासी आयकर अधिनियम की धारा 54, 54एफ और 54ईसी के तहत पूंजीगत लाभ कटौती का दावा कर सकते हैं। हाल के बजट और कर परिवर्तनों के बाद, विशेषज्ञों का मानना है कि संपत्ति बिक्री पर कर संरचना अनिवासियों के लिए अधिक जटिल हो गई है।
इंडेक्सेशन लाभों को समाप्त करने से कई मामलों में प्रभावी कर भार बढ़ सकता है, जबकि टीडीएस नियम पहले की तरह ही सख्त बने हुए हैं। कुल मिलाकर, भारत में संपत्ति बेचने वाले अनिवासियों को अब कर नियोजन के प्रति पहले से कहीं अधिक सावधानी बरतने की आवश्यकता होगी। समय पर निवेश, उचित दस्तावेज़ीकरण और कर नियमों की समझ के बिना, उन्हें अपेक्षा से अधिक कर चुकाना पड़ सकता है।
